香港的豪宅，租比买要划算得多

之前和一个前辈聊，他说正要搬家。 我恭喜说，是不是买了更大的豪宅？ 他笑笑，是租的。他自己的物业做了出租，然后租更大、更新的复式单位。他自己物业的租客，做法跟他也完全一样，把自己的物业出租，选择租更大的房子。 很多内地新来港的朋友，还是秉持着内地的思维：买房自住，会更加得安心。 但是在香港，任何有经验的房产投资者在讨论这个问题时，首先都会问一句：自住还是投资？因为你完全可以选择租下“想要住”的房子，投资“更容易出租、租金回报率更高”的房子。 特别是大户型的高端租赁市场。 今年初，我们为了孩子读书方便，搬离了住了10年的将军澳地区。因为对其他区域不熟悉，我们原本考虑的是，先选择租一两年，看看那个楼盘更适合长期居住，然后再考虑要不要买。 可当我真的看完一圈租盘和卖盘之后，发现超过千尺的大户型市场，租金回报率真心很低。 就比如最近这个市场评论，如果以2020年入市、价值1.18亿豪宅的租金回报率也就1.6%；哪怕是2010年入市的豪宅，租金回报率也就2.6%。 要知道，香港的租金通常是包含了物业管理费和差饷，也就是由业主来承担。 差饷相当于地产税的意思，每个季度缴纳一次，按照预估租金的5%来征收。 管理费就要看楼盘的情况了，如今越新的楼盘，管理费越贵，一般每平方尺收5-8港币，都不奇怪。也就是1000平方尺的房子，每月管理费5K都算正常。 那你算算，差饷和管理费通常就会占到整个租金大约15%，你还觉得这样的租金回报率很高吗？ 还有，租金收入在香港可是要交税的啊！

香港是按照净租金收入来计算，也就是：（租金收入 - 差饷 - 不能追回租金）× 80%（固定修葺免税额）。

然后按照物业税15%，或者统一计入个人入息课税来进行计算。 这样你再算算，租金回报率有多少？ 所以每次看到有不少新来港甚至于直接是内地投资者来投资香港的房产，仅仅拿着租金回报率来说事，我就纳闷了：你们真的有算清楚整笔账吗？ 又或者，你们真的还在赌香港的房地产市场能和之前一样节节攀升？ 当然有人也会问：当租客，也可能会被业主加租赶走，频繁搬家也很麻烦啊！ 哪有十全十美的事儿呢？如果租房没有任何风险，那谁还会选择买房？买房偿还按揭，你就不考虑万一自己的现金流出现问题，还不起按揭怎么办？银行不一样赶你走？损失还更多呢！ 租房被迫搬家，无非是两种情况：业主加租，你不接受；业主要卖房。 大部分已经放租的豪宅，基本上业主都是拿来收租的，除非遇到严重的经济问题，很少会出现要卖的情况。至于加租换租客，除非租金确实上涨厉害，随行就市，否则哪个业主愿意赶走按时交租、不惹麻烦的租客？要知道，少一个租金，对于豪宅来说金额也不小，更何况再找中介找租客，不一样要支付佣金？ 真要说“学区房”，香港本身也是“租售同权”，哪怕要抽哪个学区的公立名校，也可以选择租房，给地址证明即可，并不存在一定要买房才有学位的事儿。 我和女儿开玩笑说，等你18岁读大学搬出去住之后，我和妈妈也不需要住那么大的房子，换一个两房，然后时不时出去旅居，不香么？ 自己的生活为何要被房子给绑定？未来人越来越少，房子只会越来越多，还担心年老没房子住？你真当养老社区的概念不存在吗？随着AI科技，我相信未来在养老产业上的投入会越来越多，将来的养老方式是现在没法想象的。 面对未来的关键，是拥有充沛的现金流，拥有自由的选择权。不要再抱着旧思维，被房子给锁死了自己的人生。